1
![](https://hithadshut.hod-hasharon.muni.il/wp-content/uploads/sites/19/2023/07/icon-YAZAM.png)
לימוד ובדיקה ראשונית
לימוד ובדיקה ראשונית
התחדשות עירונית היא תהליך שמטרתו לחדש מרקם מגורים ותיק לאפשר סביבת מגורים טובה יותר לתושבים וזאת על ידי חידוש ושדרוג המבנים לצד שיפור משמעותי של התשתיות, המרחב הציבורי ומענה לצרכי ציבור.
להתחדשות עירונית מספר מסלולים באמצעותם ניתן לממש פרויקט ולכן נדרשת בדיקה מול גורמי התכנון בעיר לגביי האפשרויות העומדות בפניכם ובהתאם למדיניות העירונית להתחדשות עירונית.
בבדיקה ובהתייעצות הראשוניים, מומלץ לשאול: האם מיקום הבניין שלי תואם למדיניות העירונית להתחדשות עירונית? מהי המדיניות התכנונית להתחדשות עירונית בבניין שלי?
תחילה נסביר מהם המסלולים הקיימים להתחדשות עירונית, ההבדלים ביניהם והתנאים לקיומם
המסלולים להתחדשות עירונית:
הריסה ובנייה מחדש של מתחם מגורים שבו מספר בניינים ובהם עשרות ואף מאות דירות קיימות. פרויקט מסוג זה צריך לכלול 24 דירות קיימות לפחות, והוא מקודם בהליך תכנוני המחייב אישור תוכנית מפורטת (תב”ע) על ידי מוסדות התכנון. התכנית החדשה מגדילה את היקף זכויות הבנייה במתחם ובכך מאפשרת שדרוג וחידוש המרחב הציבורי, כגון מבני ציבור חדשים, חניה, גינות ציבוריות, ומתן פתרונות לתנועה ושדרוג תשתיות מים וביוב. הדיירים בפרויקט מקבלים דירות חדשות ויתרת הדירות נמכרות לצורך מימון הפרויקט.
לרוב, התמורה לדיירים כוללת:
- דירה חדשה, לרוב גדולה יותר
- ממ”ד
- מרפסת
- מעלית
- בניין חדש העומד בתקן רעידות אדמה
- חנייה תת קרקעית
- פיתוח השטח הציבורי מסביב לבניין
לאחר אישור התוכנית והתקשרות של בעלי הדירות עם יזם נדרש עוד הליך אישור של תכנון הבניינים עצמם ברמה מפורטת יותר, הנעשה בהליך של הוצאת היתר בנייה.
כיוון שהתהליך זה משלב בעלי עניין רבים, הוא אורך זמן רב יותר מתהליך של פרויקט במסלול תמ”א 38. נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית וכן מספר שנים להשלמת הביצוע. חשוב לציין כי אישור התכנית על ידי ועדות התכנון המוסמכות אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בגורמים שונים כגון כדאיות הפרויקט, תנאי השוק והסכמת כל בעלי הנכסים.
- בניין או מתחם בו יש מינימום של 24 דירות קיימות
- הסכמת רוב מיוחס של בעלי הנכסים במתחם
- הסכמה ראשונית של מינהל ההנדסה לקידום פרויקט פינוי בינוי במתחם
מסלול רשויות הינו פרויקט פינוי בינוי במסגרתו הרשות המקומית מובילה פרויקטים של פינוי ובינוי משלב התכנון ועד שלב הביצוע. תהליכי ההתחדשות העירונית מיועדים בבסיסם להביא תועלת מרבית עבור כלל הגורמים המעורבים בתהליך – המדינה, הרשות המקומית, היזם/קבלן ובראש ובראשונה – בעלי הנכסים עצמם, הזוכים לקבל דירה חדשה, מחוזקת וממוגנת, בבניין מודרני וחדיש, וזאת לרוב ללא כל עלות מצדם. הרשות המקומית, לאחר שבחרה באיזה מתחם להתמקד (בהתאם לשיקולים תכנוניים לשכונה ולעיר) מבקשת מהרשות להתחדשות עירונית, הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי. כתוצאה מכך מתקבל מידי הרשות להתחדשות עירונית מימון מלא/ חלקי לקידום תכנית מפורטת.
תמ”א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, נועדה לאפשר נועדה לבעלי נכסים במבני מגורים ישנים (שאינם עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה ושההיתר לבנייתם ניתן לפני ה-01.01.1980), לחזק את הבניין שלהם באמצעות מתן תמריצים כלכליים ותכנוניים.
פרויקט מכוח תמ”א 38 נעשה לרוב בבניין יחיד, ומקודם בהליך תכנוני קצר באופן יחסי, הדורש בחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים-סביבתיים הגובלים בחלקה והוצאת היתר בנייה (ללא צורך באישור תוכנית מפורטת).
במסגרת התכנית קיימים שני מסלולים:
- תמ”א 38/1 – חיזוק ועיבוי הבניין הקיים:
מסלול המאפשר הרחבה של הדירות של עד 25 מ”ר (בהתאם למגבלות החלות על המגרש עליו עומד הבנין ובכפוף לאישור הועדה ומוסד התכנון), חיזוק ועיבוי הבניין הקיים, הוספה של קומות חדשות לצורך בנייה של דירות חדשות על גג הבניין הקיים, הוספת מרפסות, מעלית ולובי חדש. ישנם מקרים בהם ניתן להוסיף דירות גם בקומת הקרקע (בבניינים בהם קיימת קומת עמודים מפולשת). בתהליך מסוג זה נשארים הדיירים להתגורר בדירותיהם במהלך הבנייה. - תמ”א 38/2- הריסה ובנייה מחדש:
מסלול המאפשר הריסה של בניין קיים ובנייה של בניין חדש במקומו לפי כל התקנים המאושרים. הבניין החדש יכיל לרוב דירות תמורה גדולות יותר לבעלי הנכסים הקיימים, דירות יזם/קבלן למכירה, חניה תת-קרקעית, מרפסות, מעלית ולובי חדש. היקף הבנייה תלוי בהיקף הזכויות שניתן לנצל במגבלת הקומות המותרות. במקרים רבים קיימות בבניין זכויות בנייה ישנות שלא מומשו – וניתן לנצל גם אותן בנוסף על זכויות הבנייה מתוקף תמ”א 38. תיקון 3/א’ אשר אושר בסוף שנת 2016 קבע את אופן חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש. התיקון מקשר בין היקף זכויות הבנייה ומספר הקומות שניתן להוסיף לבניין לבין גובהו של הבניין הקיים. בתהליך מסוג זה דיירי הבניינים עוברים לדיור חלופי במהלך הבנייה (במימון היזם).
- הסכמת בעלי הנכסים בבית המשותף לקידום הפרויקט.
- היתר הבנייה של הבניין הוצא לפני ה- 1.1.1980.
- בדיקת מהנדס וקביעה כי הבניין אינו עומד בדרישות התקן הישראלי ת”י 413 תכן עמידות מבנים ברעידת אדמה.
- הבניין אינו מיועד להריסה על פי תכנית או צו של בית משפט.
- לא ניתן לקדם תמ״א 38 במבנים חד ודו משפחתיים ו/או במרקמים צמודי קרקע.