מילון זה מבקש להבהיר לציבור את משמעותם המעשית של מושגים הנפוצים בתחום ההתחדשות העירונית, על מנת לסייע בהבנת התהליך המורכב הכרוך בתחום זה.
יודגש, ההגדרות המוצעות במילון אינן מהוות הגדרה משפטית למושגים אלו או הסבר ממצה למשמעותם המשפטית, ולעניין זה, יש לפנות לחוקים הרלוונטיים.
לצורך הבנת תהליך ההתחדשות העירונית כמכלול, מומלץ להיעזר בכללים ובנהלים המפורטים באתר זה ובאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
א
תכנית לאיחוד מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש, בין בעלי א הזכויות במגרשים, באופן שיאפשר ניצול מיטבי של השטח. בתהליך זה, זכאי כל בעל זכות בקרקע לקבל לבעלותו שטח שונה בתחום התכנית תוך שמירה על שוויו היחסי, בין אם בשווי הקרקע ובין אם באמצעות תשלומי איזון
שיטה לחישוב זכויות הבניה שתכנית מקנה במגרש. שיטת זו מתייחסת לכמות זכויות הבניה עבור כל קומות המבנה, באחוזים מתוך שטח המגרש. למשל בית ספר של שלוש קומות הבנוי על 50% משטח המגרש, מבטא 150% בנייה (50% בכל קומה).
ב
בניין שמכיל בין ארבע לתשע קומות מעל קומת עמודים
בניין שמכיל עשר קומות ומעלה, מעל קומת עמודים
בנייה בבניינים עד 2 קומות
בנק אשר ייתן ליווי בנקאי לפרויקט ובין השאר ינפיק את הערבויות לבעלי הזכויות.
בעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה הרשומים או הזכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה ביחס ליחידות המקוריות המצויות במתחם ו/או בכל חלק ממנו.
ג
בנק ו/או גוף אשראי חוץ בנקאי, לרבות חברות ביטוח, המוסמך על פי חוק להנפיק ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח לטובת הדיירים. ברוב הפרויקטים להתחדשות עירונית היזם נזקק לסיוע במימון ולצורך כך, פונה לגורם מלווה לקבלת ליווי פיננסי.
ד
דייר לו זכויות שכירות מוגנות לפי חוק הגנת בעל הנכס (נוסח משולב) התשל”ב – 1972.
בעל דירה בבית משותף שמסרב למכור את זכויותיו בדירתו ליזם לשם ביצוע ד עסקת פינוי ובינוי או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים. רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ שהסכים
דו”ח כלכלי המעריך את הרווח הצפוי מיישום פרויקט, לשם קביעת הכדאיות הכלכלית לביצועו. הדו”ח נערך ע”י שמאי, בהסתמך בין היתר על זכויות הבניה, הערכת שווי הקרקע ותחזית המכירה של הדירות החדשות. הדו”ח מיועד לבנקים או גורם אחר המיועד לממן את הפרויקט
דו”ח המסייע בבניית תכנית חברתית – קהילתית למתחם ולהתאמת התכנון לצרכי התושבים המתגוררים בתחום הפרויקט. הוא כולל מיפוי חברתי של מתחם ההתחדשות העירונית, ניתוח מצב קיים ובניית תכנית לליווי חברתי ולמתווה שיתוף הציבור במתחם.
דירות המצויות בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי חברות משכנות, ומשמשות למגוריהם של דיירים הזכאים לדיור ציבורי, תמורת תשלום חודשי מופחת. דיירי הדיור הציבורי המתגוררים במתחם התחדשות עירונית רשאים לבחור אם לחזור להתגורר בדירת דיור ציבורי במתחם לאחר מימוש הפרויקט, לעבור לדירת דיור ציבורי מחוץ למתחם או לרכוש את הדירה בה התגוררו
ה
מוסד תכנון רשאי להודיע על הכנת תוכנית (סעיף 77) ועל הגבלת מתן היתרי בניה באופן זמני בתחום אותה תכנית (סעיף 78) כדי לאפשר את מימושה המיטבי. במסגרת ההגבלה קובע מוסד התכנון תנאים להוצאת היתרים. התנאים יהיו בתוקף עד הפקדת התכנית או עד שלוש שנים מיום פרסומם, לפי המאוחר, וניתן להאריכם לתקופות נוספות מנימוקים מיוחדים
אישור שניתן ע”י רשות רישוי מקומית לביצוע הליכי הבנייה שאושרו במסגרת התכנית וקובע תנאים לביצוע עבודות אלו. היטל השבחה – תשלום שבעל נכס חייב לשלם לרשות המקומית במקרה בו אושרה תכנית שהשביחה את ערך הנכס (היינו, העלתה את ערכו בשל תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד וכיוצא בזאת).
הוא בשווי מחצית ההשבחה שנוצרה לבעל הנכס. בפרויקטיי התחדשות עירונית ניתן לקבל בתנאים מסוימים פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה
הסכם שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית משותף לשם קידום עסקת התחדשות עירונית. במסגרת הסכם זה בעלי הדירות מתחייבים למארגן או ליזם לבלעדיות לתקופות מוגבלות על פי לוחות הזמנים הקצובים בחוק לארגון עסקאות. חשוב לציין כי הסכם הארגון הוא אינו עסקה מלאה של פינוי ובינוי או תמ”א 38 הסכם מלא (עסקה מלאה) – חוזה בין יזם לבעל דירה אשר על פיו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו לצורך הריסת המבנה ובניית אחר תחתיו על חוזה זה לכלול, בין השאר, עקרונות לקביעת התמורה שיקבל בעל הדירה, הערבויות השונות שמוצעות על יד היזם, פרטים על הגורם שיבצע את הבנייה כולל ניסיונו המקצועי, אמצעי התקשרות עימו והמועדים לקידום שלבי הפרויקט
הערה שניתן לרשום על זכויותיו של בעל נכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לפיה בעל הנכס מתחייב לעשות בזכויותיו עסקה או להימנע מלעשות בהן עסקה. בהתחדשות עירונית, מאחר והיזם התקדם בהליכי התכנון והרישוי של הפרויקט על סמך הסכמת בעלי הדירות, נהוג כי היזם רושם הערת אזהרה על שמו, המונעת מבעל הדירה למכור את דירתו לאדם אחר, אלא אם הרוכש התחייב להסכים לפרויקט.
לאחר שתכנית מתאר או תכנית מפורטת מופקדת במוסדות התכנון לציבור (למי שנפגע מתכנית המקודמת על ידי מינהל התכנון) יש הזדמנות להתנגד לתכניות חדשות ולהציע שינוי. את ההתנגדות ניתן להגיש בתוך 60 ימים ההתנגדות תוגש בהתאם לזהות הוועדה שהפקידה את התוכנית, באופן הבא:
- התנגדות לתוכנית שהפקידה הוועדה המקומית, תוגש לוועדה המקומית עם עותק לוועדה המחוזית.
- התנגדות לתוכנית שהפקידה הוועדה המחוזית, תוגש לוועדה המחוזית עם עותק לוועדה המקומית.
- התנגדות לתוכנית מיתאר מחוזית, תוגש למועצה הארצית לתכנון ובנייה, עם עותק לוועדה המחוזית.
- לפרטי ועדות מחוזיות וועדות הערר המחוזיות ראו באתר השירותים והמידע הממשלתי.
בסמכות מוסד התכנון לדחות את ההתנגדויות, לקבל אותן בצורה מלאה או חלקית ולהכניס שינויים בהתאם לשיקול דעתה
החוק מאפשר לרשות ציבורית להפקיע קרקע פרטית לצרכי בנייה של כבישים, פארק ציבורי וכו’.
ו
במסגרת הסדרת התכנון והבנייה בישראל, לכל מרחב תכנון מקומי יש ועדה מקומית לתכנון ולבנייה אשר מוקנות לה סמכויות תכנוניות על פי חוק. שר הפנים הוא המכריז על שטח כל מרחב תכנון מקומי ומפרט את גבולותיו. החוק מבדיל בין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לבין הרשות המקומית
מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון במחוז. בישראל פועלות שש ו ועדות מחוזיות. הוועדה המחוזית מפקחת על עבודת הוועדות המקומיות, יוזמת תוכניות מתאר מחוזיות ומתווה את מדיניות התכנון במחוז.
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ”ל היא תוכנית ממשלתית להאצת היצע הדירות בישראל).
ז
שטחי הבנייה שניתן לבנות בכל מגרש בהתאם לתכנית הבנייה
זכות קניינית הניתנת לאדם לעבור ברגל או ברכב במקרקעין הנמצאים בבעלותו של אדם אחר.
ח
החוק מסדיר את ח פעילותם של מארגני עסקאות פינוי-בינוי ותמ”א .38 החוק מגדיר למארגן דרישות שעליו לבצע קודם החתמה
מטרת החוק היא עידוד הוצאתן לפועל של עסקאות פינוי-בינוי. החוק מגדיר ליזם חובת קיום כנס ומסירת מסמך עיקרי הצעה, מגדיר חיוב הצעת תמורות ייעודיות לקשישים בפרויקטים של פינו-בינוי, מציע סיוע לדיירים בקבלת חוות דעת כלכלית לפרויקט של שמאי פינוי בינוי מטעם הרשות הממשלתית, ומעמיד כלי משפטי להתנהלות במקרה של בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר
חוק זה קובע את הכללים לפעולה לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38). החוק קובע את שיעור בעלי הנכסים הנדרש לקבלת החלטה עבור שינויים בבית משותף לצורך חיזוקו כגון הרחבת דירה, או הריסת הבניין ובנייתו מחדש.
ט
י
בתחום ההתחדשות העירונית, יזם הוא אדם או תאגיד שרכש זכויות במבנה הישן לצורך קידום תהליכי התחדשות עירונית. ייעודי קרקע – השימושים המותרים לבנייה כפי שנקבע בתכנית. כגון – מגורים, תעשייה, מסחר ומשרדים, ושטחים פתוחים. השימושים השונים מסומנים בתכנית בצבעים ובצורות שונות המפורטים במקרא.
כ
לצורך מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית נדרש רווח יזמי שיאפשר ליזם כ לממש את הפרויקט ברווח סביר עבורו. כלומר נעשה ניתוח כלכלי של הפרויקט הכולל בין היתר את מספר יחידות הדיור הקיימות, שווי מטר רבוע באותו איזור, ובחינה של כמות יחידות דיור נוספות (מעבר ליחידות הדיור שהיזם יבנה עבור בעלי הדירות הקיימות) יידרשו על מנת לכסות את עלויות הפרויקט ויצירת רווח ליזם. תקן 21 מנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של פינוי-בינוי.
ל
מ
אדם או תאגיד המתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון בעלי הדירות לקראת חתימה על הסכם התחדשות עירונית עם יזם
מבנה שלדעת מוסד תכנון הוא בעל ערך היסטורי, לאומי, תרבותי או אדריכלי, ואשר תכנית שימור קבעה הוראות לאופן שימורו, לרבות איסור הריסה
היחס בין מספר יחידות הדיור המתוכננות (היוצאות) בשטח התוכנית, לבין מספר יח”ד הקיימות (הנכנסות) בשטחה. נקרא גם מקדם הציפוף.
מס המוטל על הרווח שנצבר לאדם כתוצאה מעליית שווי דירה בעת מכירתה . בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה
מס המוטל על אדם הרוכש מקרקעין, לרבות דירה, בגין ביצוע העסקה. בעל דירה בהתחדשות עירונית הזכאי לקבלת דירת תמורה, יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.
הטבת מס כפולה בהתחדשות עירונית המאפשרת פטור מתשלום מע”מ עבור שירותי הבנייה הניתנים מהיזם לבעלי הדירות מחד, ומאידך, מאפשרת ליזם להזדכות על המע”מ אותו שילם עבור המוצרים שרכש עבור שירותי בנייה אלה
מדד המשקף את השינוי בעלויות הבנייה
נ
נציגות של בעלי הזכויות בפרויקט התחדשות עירונית שמטרתה לסייע בהתארגנות בעלי הזכויות במבנה המיועד להתחדשות עירונית ולשמש כנציגיהם מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין ועוד), הרשות המקומית ומוסדות התכנון. על הנציגות להיבחר על ידי בעלי הזכויות ואינה חייבת להיות זהה לוועד הבית.
מסמך רשמי שמשרד המשפטים מנפיק למבקש על נכס מקרקעין ספציפי. המסמך מעיד על בעלי הזכויות בנכס ועל מצב הזכויות הרשום בלשכת רישום המקרקעין ובזה : גודל הכנס, פרטי בעלי הזכויות והחלק היחסי שלהם, האם יש משכנתא, עיקול וכו’. לשם כך, יש להצטייד במס’ גוש, חלקה/תת חלקה ואת המסמך ניתן להוציא באתר האינטרנט של משרד המשפטים.
ס
סעיף זה בהוראות התמ”א, מאפשר לרשות המקומית להוסיף, להוריד או ס לשנות מההוראות הקבועות בתמ”א 38 . הוראות אלו יקבעו במסגרת תכניות מפורטות , באופן המותאם לתחומה ולצרכיה של רשות מקומית, ואשר יאושרו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
ע
עורך דין המייצג ומלווה את בעלי הדירות מול מארגן ו/או יזם, לאורך כל שלבי ע הפרויקט. בין תפקידיו העיקריים: סיוע וליווי בעלי הדירות בתהליך בחירת יזם (ככל שרלוונטי); ייצוג וליווי של בעלי הדירות במשא ומתן על חתימת ההסכם עם היזם, לרבות בחינת התנאים המסחריים התנאים המסחריים של העסקה, הערבויות והביטחונות הנדרשים.
גישה בתכנון עירוני, הדוגלת בשילוב שימושים שונים באותו מגרש או מתחם. עירוב שימושים יכול להיות בין מגורים ומסחר, בין מגורים וצרכי ציבור, בין מסחר לצרכי ציבור ועוד. עירוב שימושים יוצר מרחב חיוני, תוסס ופעיל לאורך שעות היום ומעודד צמצום שימוש ברכב פרטי.
פ
הקמה של מבנים חדשים במקום מבנים ישנים על אותו שטח בתוספת יחידות דיור ולעיתים גם בתוספת שטחים למבני ציבור, מסחר וכו’ במסגרת תכנון מחדש של האזור. פרויקט פינוי בינוי (להבדיל מפרויקט של תמ”א 38) מאפשר ראיה כוללת של האזור, תוך התייחסות לצרכיו השונים כגון מבני ציבור, שטחים פתוחים, תנועה, חידוש תשתיות. פרויקטים אלה זוכים להטבות מס, לתחולה של חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי (“דייר סרבן”); וכן אפשרות לדון בתכנית גם בוועדת משנה ייעודית של הוועדה המחוזית ובותמ”ל.
מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי או עיבוי בנייה המבוצעים ביוזמת השוק הפרטי. במסלול זה, יזמים מתקשרים עם בעלי דירות ומקדמים את התכניות ואת המהלכים הדרושים לצורך מימוש הפרויקטים
מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי המקודמים על ידי רשות מקומית. במסלול זה, הרשות המקומית היא המקדמת את התכנית למתחם ופועלת לארגון הדיירים ולשיתופם בתהליך. הרשות עשויה לזכות בתמיכה ומימון לקידום התכנית מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
הגדרת צרכים כמותיים של השטחים הציבוריים הנדרשים בתכנית, ביחס לכמות האוכלוסייה ומאפייניה. בתחשיב זה משוקללים מכלול הצרכים ליעודיי שימוש שונים, כגון חינוך, תרבות, דת, בריאות, רווחה, ספורט, שטחים פתוחים.
צ
היחס בין כמות יחידות הדיור לבין כלל שטח התוכנית (שטחים למגורים, מסחר, דרכים וכו’)
היחס בין כמות יחידות הדיור, לבין כמות השטחים המיועדים למגורים המוצעת בתוכנית.
ק
המרווח בין המבנה לבין גבולות המגרש כפי שנקבע בתכנית. ניתן לחרוג מהקו בתנאים ק מסוימים כגון הליך של הקלה בעת הוצאת היתר בניה
קו הקובע את גבולות התכנית. בתוך קו זה יחולו כל ההוראות התכנית
קרקע פנויה בבעלות המדינה, המוקצית לטובת שיפור הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי, אשר אינו יכול לשאת את כלל יח”ד החדשות הנדרשות כדי לייצר את מכפיל יחידות הדיור הנדרש. בקרקע פנויה זו, יכול היזם לבנות יח”ד נוספות שישלימו את הכדאיות הכלכלית למתחם פינוי בינוי המקורי. ישנם מספר מנגנוני הקצאה לקרקע משלימה אשר נקבעו ע”י רשות מקרקעי ישראל בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
ר
ש
שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות פרטית כגון גינה הצמודה לבניין. ש האחראיות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על בעלי המקרקעין
שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות ציבורית ומיועד לרשות הציבור ולרווחתו כגון פארק. האחריות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על הרשות המקומית
ת
מידע תכנוני מפורט הניתן ליזם או מי מטעמו לצורך הגשת בקשה להיתר בניה. תיק המידע כולל פירוט בדבר זכויות הבנייה בנכס, השימושים המותרים בו, הגבלות הבניה, פירוט הדרישות, ההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב מתן היתר בניה
מסמך בעל מעמד חוקי שנועד להסדיר את השימושים בקרקע בשטח נתון. התכנית מפרטת ומגדירה את ייעודי הקרקע, זכויות הבניה, מספר הקומות המותר, תכסית הקרקע, קווי בנין, הוראות בניה וכדומה. מימוש התכנית בפועל, מחייב קבלת היתר בניה
מפה של תכנית מפורטת. התשריט ערוך על רקע של מפת מדידה ומסומנים בו כבישים, רחובות, גושים וחלקות. למפת התשריט יש צבעים מוסכמים הקבועים בתקנות התכנון והבנייה, המסמלים את ייעוד הקרקע
חלק מילולי שמצורף לתשריט. התקנון מפרט ומגדיר את הייעוד של החלקים והגושים הרלוונטיים. תקנון אמור להראות קווי בניין, אחוזי בנייה ואת הגובה המאושר לפי התכנית, תנאים להוצאת היתר הבנייה, תנאים לאכלוס וכיו”ב.
שטח קומת הקרקע המותר לבניה. התכסית נמדדת באחוזים משטח המגרש.
תכנית מתאר הקובעת מדיניות ועקרונות התכנון במגוון נושאים בעלי חשיבות ציבורית כגון דרכים, מסילות ברזל, חופים, תשתיות. התכנית יכולה לחול על כל שטח מדינת ישראל או על חלקה
תכנית מתאר ארצית לבניה, לפיתוח ולשימור מטרתה לתת מענה לצורכי הבניה והפיתוח של המדינה תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודות הקרקע לדורות הבאים.
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תמ”א זו מאפשרת קבלת היתר בניה לחיזוק מבנה או להריסתו ובנייתו מחדש ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת. קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה
מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ”א 38 בדרך של חיזוק ועיבוי. במסלול זה קיימת אפשרות להוספה של עד 2.5 קומות חדשות על גג הבניין הקיים, והרחבת הבניין מצדדיו. בעלי הזכויות מקבלים על פי רוב דירה מורחבת (הכוללת ממ”ד), מעלית וחניה
מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ”א 38 בדרך של הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו. בעלי הזכויות מקבלים על פי רוב דירה חדשה הגדולה מדירתם המקורית, מעלית וחניה.
תקן שמאי המנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בתכניות פינוי- בינוי ואת תוספת זכויות הבניה הנדרשת בכדי להפוך את התכנית לכדאית כלכלית עבור היזם
הוראות הקובעות את מספר מקומות החנייה שניתן להקים במסגרת התכנית. מספר החניות נקבע לכל דירה או שימוש אחר המתאפשר במסגרת התכנית, וזאת בהתאם לתקן החניה הארצי, למדיניות הרשות המקומית ולשיקולים שונים כגון קרבת התכנית לצירי תחבורה ציבורית.